Equilíbrio De Forças Restabelecido

Por: Luciano Guimarães
08 Janeiro 2014 - 19h24

Prestes a completar quatro anos, Lei do Inquilinato acelerou ações de despejo  e trouxe mais segurança jurídica a locadores e locatários

Quatorze meses. Este é o período que o seu Madruga deve de aluguel ao dono do imóvel, o senhor Barriga, personagens da série infantil Chaves, sucesso da tevê mexicana criado em 1971 (no Brasil, está no ar desde 1984). Embora relativo, este também era o tempo médio gasto pela Justiça para julgar ações de despejo, antes da Lei do Inquilinato (Lei nº 12.112/2009). Ao esperar tanto, o locador acumulava não apenas prejuízo financeiro, mas um grande desgaste emocional.

Apesar de a relação entre fantasia e realidade parar somente na coincidência dos fatos, a comparação entre esses dois episódios ilustra bem o quanto decisões tão importantes para a manutenção da convivência entre as pessoas e fundamentais para a harmonia das relações de negócios demoravam tanto para chegar a um final.

Com quase quatro anos de existência, já que a sanção presidencial ocorreu em 9 de dezembro de 2009, a legislação entrou em vigor em 25 de janeiro de 2010 — data em que foi publicada no Diário Oficial da União. De lá para cá, as relações entre locadores e locatários mudaram e  as decisões dos magistrados se tornaram mais ágeis.

A legislação surgiu não apenas para pacificar pontos até então dúbios, mas para dar mais segurança jurídica aos locatários, certamente incentivando a maior responsabilidade do inquilino na hora de assinar um contrato de locação com o proprietário ou com a imobiliária.

O lembrete vale para todos, inclusive para as organizações sociais que dependem de doações para se manter funcionando e ainda não conseguiram obter sua sede própria, porquanto a ocupação de imóveis alugados é uma constante preocupação. Por isso, os gestores sempre precisam se atentar às novidades que as mais variadas leis trazem dia após dia.

Hoje, as liminares para desocupação, por exemplo, devem ser concedidas em até 15 dias e, além da falta de pagamento do aluguel, o proprietário pode ingressar no Judiciário caso o inquilino deixe de arcar com os encargos como água, luz e condomínio, denotando desrespeito ao contrato. Basta apenas a existência de um primeiro atraso para dar brecha ao pedido de despejo.

Em meio a esse prazo de duas semanas, o locatário inadimplente precisa fornecer ao dono do imóvel alguma garantia para manter o contrato, como um fiador, seguro fiança ou caução. Sem este procedimento, poderá ser processado e obrigado a sair da propriedade. A legislação não prevê qualquer outro recurso legal disponível para o inquilino, ou seja, é pagar ou ser despejado.

Além disso, caso a locação não seja renovada, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que concederá prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. Antes, este limite era de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença, quando não há mais possibilidade de qualquer recurso.

Para os imóveis não residenciais, há uma diferença básica. De acordo com a lei, faltando 30 dias para o término do contrato, se o locatário não manifestar interesse em renovar o documento, o proprietário pode pedir sua saída. Antes das modificações, a Lei nº 8.245/1991 tornava automática a renovação em situações com esta.

Diversas outras alterações foram estabelecidas pela Lei do Inquilinato, como o fim da exigência de pagamento de taxas de contratos, umas das práticas mais abusivas que cerceava direitos do locatário. Embora proibida desde 1998, a ação era amplamente praticada pelo mercado imobiliário.

RESCISÃO PROPORCIONAL

Já no caso da rescisão contratual, atualmente, se o inquilino desejar extinguir o contrato antes do seu término, terá que pagar uma multa proporcional ao período estabelecido no contrato. Antes, era obrigado a pagar a multa integral prevista no documento.

Por outro lado, os locadores que necessitam reaver o imóvel, por exemplo, para uso pessoal ou necessidade financeira, agora também precisam arcar com uma indenização aos locatários, por conta da rescisão antes do seu término, proporcionalmente ao tempo restante.

Assim, se um contrato de três anos prevê multa de um salário por ano, e a requisição for feita no terceiro ano — por qualquer uma das partes — a indenização será de apenas um salário, referente àquele ano.

Por conta desta modernização na legislação, é sempre importante se informar, a fim de evitar problemas futuros. Se por um lado a legislação protegeu mais o locador, por outro está estimulando a queda da inadimplência.

Levantamento mais recente do Tribunal de Justiça de São Paulo mostra que 11.527 ações locatícias foram protocoladas entre janeiro e julho de 2013, redução de 7,1% em comparação aos primeiros sete meses do ano passado, quando o TJ-SP recebeu 12.409 ações. Em média, 80% dessas pendências ocorrem por falta de pagamento de aluguel. A gradual queda desses e de outros índices considerados negativos para o setor torna ainda mais clara equalização das forças nesta complexa relação entre locadores e locatários.

Tabela 1. Principais alterações da Lei do Inquilinato

 

Como era

Como ficou

Atraso no pagamento

O locatário que entrava na Justiça podia ficar até um ano e meio no imóvel até o julgamento dos recursos

Agora, com um dia de atraso no aluguel o locador pode entrar com ação de despejo. O locatário tem 15 dias para contestar a cobrança

Despejo liminar por falta de garantia

Demorava, em média, 14 meses

Vai levar entre quatro e seis meses

Despejo por falta de pagamento

Não havia

Poderá ser feito em 15 dias

Execução do despejo

O inquilino tinha 15 dias para contestar ou pedir prazo

O inquilino mantém o prazo de 15 dias para desocupação: se não o fizer, o mesmo mandado poderá ser usado na sequência

Fiador

Não tratava da questão. E se aplicava o Código Civil

Pode sair ao fim do contrato original; o locatário poderá substituí-lo em até 30 dias. Pode sair se houver alteração do valor do aluguel ou separação ou divórcio. Mas tem que avisar e continua como fiador por 120 dias

Saída do imóvel antes de

acabar o contrato

O inquilino era obrigado a pagar total da multa estabelecida em contrato

O inquilino pagará multa proporcional ao tempo restante

Separação, divórcio ou dissolução da união entre os cônjuges

O locatário deveria comunicar, por escrito, esta situação ao locador. Este, por sua vez, poderia exigir, em até 30 dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas na lei

Este dispositivo foi extinto, e a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel

Fiador e garantia

O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia em caso de “ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente” (Art. 40, inciso II)

Acrescentou-se a situação de recuperação judicial

Emenda de mora

O locatário podia realizar o pagamento de aluguéis atrasados duas vezes em um período de 12 meses imediatamente anteriores à propositura da ação

Agora, essa faculdade só poderá ser utilizada uma vez no período de 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação

Fonte: Proteste e Leis nº 8.245/1991 e nº 12.112/2009.

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